Le permis d'urbanisme
La construction d’un bâtiment ou la démolition d’une construction est soumise à l'obtention d'un permis préalable. C’est le CoBAT (Code bruxellois de l’aménagement du territoire) qui détermine les actes et les travaux qui nécessitent un permis d’urbanisme.
Le permis d’urbanisme est une autorisation administrative (1), c’est-à-dire un acte administratif individuel et unilatéral émanant d’une autorité administrative qui confère à son bénéficiaire la faculté de poser des actes ou de réaliser des travaux ou encore, « d’exercer des activités sur un site bien précis, et qui doit être sollicité et obtenu préalablement à l’accomplissement de ces actes, travaux ou activités » (2).
Les permis sont délivrés uniquement suite à une demande de l’intéressé, qui doit être introduite en bonne et due forme et doit, pour statuer, se conformer aux procédures et modalités de décision déterminées par les textes (3).
L’article 98 § 1 du CoBat énumère les différents actes pour lesquels il faut obtenir un permis. Il s’agit de la construction et le placement d’installations fixes, les transformations à une construction existante (à l’exception des travaux de conservations et d’entretien), la démolition d’une construction, la reconstruction ou encore l’abattage d’arbres de haute tige (4).
La délivrance d’un permis d’urbanisme est conditionnée par l’introduction d’une demande auprès de la commune dans laquelle les travaux seront réalisés (5).
Concernant le permis d’urbanisme délivré pour la construction d’un immeuble, l’arrêt du Conseil d’Etat n°87.737 du 31 mai 2000, Dujardin, énonce qu’un tel permis délivré pour la construction d’un immeuble là où il y a déjà une construction, « vaut autorisation de modifier cette construction ou de la détruire selon qu’elle est partiellement ou entièrement incompatible avec la construction qui fait l’objet du permis » (6).
L’arrêt du Conseil d’Etat n°114.575 du 16 janvier 2003, Vandervaeren, précise que « le droit de clore son héritage (article 647 du Code civil) ne peut dispenser le propriétaire de l’obligation de demander le cas échéant l’autorisation nécessaire à l’exécution des travaux de clôture » (7).
La demande de permis doit contenir plusieurs documents dont, dans tous les cas, le formulaire de demande, une note explicative du projet, des photos du bien et du voisinage, les plans du bien ainsi que les renseignements nécessaires relatifs au titre de propriété. Un arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a été adopté dans le but de détailler le contenu du dossier de demande de permis d’urbanisme (8).
Sauf pour certaines exceptions, c’est le collège des bourgmestres et échevins qui délivre le permis d’urbanisme (9).
Ainsi, si la demande a été régulièrement introduite et que le projet de travaux est conforme à la législation urbanistique, le collège délivre le permis. Cela étant, le collège peut également délivrer le permis en fixant des conditions destinées à sauvegarder le bon aménagement des lieux (10).
Lorsque le permis d'urbanisme est délivré, il est important de préciser que ce dernier a une validité limitée à deux ans, prenant cours à partir de la date de la notification de sa délivrance. Par conséquent, durant le délai de deux ans, les travaux doivent avoir débutés (11).
L’article 98 § 2 du CoBat prévoit des exceptions pour certains travaux et actes, qui ne requièrent pas un permis en raison de leur importance minime. La liste des travaux exemptés de permis se trouve dans l’arrêté du gouvernement du 12 juin 2003 déterminant les actes et travaux dispensés de permis d’urbanisme, de l’avis du fonctionnaire délégué, de la commune ou de la Commission royale des monuments et des sites ou de l’intervention d’un architecte (12).
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1. J. VAN YPERSELE et B. LOUVEAUX, Le droit de l’urbanisme en Belgique et dans les trois régions, Bruxelles, Larcier, 2006, p. 315.
2. P. COENRAETS, Le droit de l’urbanisme en région de Bruxelles-Capitale, Kluwer, 2001, n°200.
3. J. VAN YPERSELE et B. LOUVEAUX, Le droit de l’urbanisme en Belgique et dans les trois régions, Bruxelles, Larcier, 2006, p. 316.
4. Article 98 du CoBat.
5. Article 125, alinéa 1er du CoBAT.
6. D. BATSELE, Urbanisme et protection du Patrimoine à Bruxelles, Bruxelles, JLMB, 2006, p. 44 ; Arrêt du Conseil d’Etat n°87.737 du 31 mai 2000.
7. D. BATSELE, Urbanisme et protection du Patrimoine à Bruxelles, Bruxelles, JLMB, 2006, p. 44 ; Arrêt du Conseil d’état n°114.575 du 16 janvier 2003.
8. Arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 12 déc. 2013 déterminant la composition du dossier de permis d’urbanisme, M.B., 12 mars 2013, p. 21150.
9. C.E., Ville de Namur, n° 13.508, 12 avril 1969.
10. Article 174 du CoBAT.
11. J. VAN YPERSELE et B. LOUVEAUX, Le droit de l’urbanisme en Belgique et dans les trois régions, Bruxelles, Larcier, 2006, p. 509 et suivantes.
12. D. BATSELE, Urbanisme et protection du Patrimoine à Bruxelles, Bruxelles, JLMB, 2006, p. 45 ; Arrêté du gouvernement du 12 juin 2003 déterminant les actes et travaux dispensés de permis d’urbanisme, de l’avis du fonctionnaire délégué, de la commune ou de la Commission royale des monuments et des sites ou de l’intervention d’un architecte, M.B., 7 juillet 2003.
